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暗石集团拟私有化SOHO中国 潘石屹离场倒计时

中房报记者 付珊珊 | 上海报道

“人生和事业,就像爬华山险径,只能去前走,不克回头看。”

潘石屹也大抵如此。

3月11日晚间,SOHO中国董事会就公司3月10日股票停牌引发媒体报道其能够被暗石集团私有化一事发出清亮和确认公告。

公告称SOHO中国正在与海外金融投资者洽谈战略组相符能够性,其能够导致也能够不会导致就公司的统统已发走股份作出周详要约。

事件首首于3月10日,SOHO中国股票午间展现异动拉升,涨幅达37.58%,随后公司重要停牌。

随着股票停牌,有外媒新闻指出,暗石集团正与SOHO中国就后者私有化进走议和,对后者的报价为每股6港元,交易价值约40亿美元。这一报价相较于SOHO中国前镇日收盘价2.98港元高一倍。

固然清亮公告中外示截至现在SOHO中国尚未就是否进走湮没交易作出决定或签定正式制定,但老板潘石屹的撤离之心已昭然若揭。

从2014年首,潘石屹便以每年卖出一栋楼的速度清算资产,以此变现超过300亿元。固然被传言众次“跑路”的潘石屹曾公开外示本身不会“跑”,但这一次潘石屹能够要误期了,而这也极有能够是潘石屹末了一次“跑路”。

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潘石屹离场

对于潘石屹来说,这能够是一场深思熟虑的退出。

十年河东,十年河西。2007年的潘石屹也许不会想到,在十众年后会亲手清空本身一手创办的SOHO中国。

2007年,SOHO中国在港交所上市,曾经创造了亚洲最大的商业地产企业IPO。2008年金融危机,绝大无数企业面临生存逆境,而潘石屹却成了以前最轻盈的地产商。

早期SOHO中国的模式以整买散售为主。上市两年内,潘石屹收购了6个空置或烂尾项现在。SOHO中国在北京和上海的20众个项现在中,将近一半接手前都是雷怜悯况。倚赖此,SOHO中国也曾风光无限。

2010年,SOHO中国的营收达到巅峰184亿元,但这一年由于北京出台了不准物业散售的调控政策,而SOHO中国的物业重要荟萃在北京和上海。2011年SOHO中国业务额同比大跌68%,业务利润同比消极了72%。

此后SOHO中国便最先转型。

颇有有趣的是,潘石屹不看益中国传统房地产开发,却更方向于尝试国外通走的轻资产和共享办公。这就像农民出身的潘石屹娶了有留洋背景的张欣。骨子里的某些东西不太容易转折。

所以,潘石屹决定不再拿地,所以也错失了中国房地产荣华发展的十年机遇。2013年丽泽SOHO是潘石屹所拿末了一宗地,此后潘便最先做首“包租公”、聚焦共享办公。

据SOHO中国一位前员工介绍,潘石屹对3Q业务很偏重也很看益,在其任职期间,唯一记得的事就是“忙于3Q开业”。

“这两年SOHO中国在共享办公方面进走了创新和追求,但是节奏相对较慢。”财经评论员厉跃进外示,连走业巨头Wework都无法幸免于难,3Q的前景可想而知。

除了做新业务,潘石屹从2014年便开启“卖卖卖”模式。从非核心资产到核心资产,潘石屹已累计出货超300亿元。

有的公司越来越大,比如碧桂园、恒大,有的公司却越来越幼,比如SOHO中国。倘若不是老板潘石屹在地产走业成名已久,SOHO中国恐怕已不被外人所知。在转型铩羽以及不息甩卖资产之后,在百强房企排走榜上早已不见SOHO中国的影子。而其自身的业绩也从2010年后就直线下滑,近三年,SOHO中国的收入不息在20亿元旁边倘佯。

首先,连公司股权也摆上货架。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜外示,SOHO中国私有化与其股价永远偏矮相关。

此前,SOHO中国股价永远在每股3港元上下震撼,3月10日暴涨37%,而3月12日,公司重要停牌两天后复牌,午间收盘即大涨50%。

“股价震撼也侧面表明该公司股价被矮估。”厉跃进外示。

公开数据表现,SOHO中国现金及存款265.39亿元,剔除现金,净资产为40.76亿元,港股给SOHO中国的估值PB在0.3-0.7之间,取中间值PB=0.5计算,盈余的净资产可得市值20.38亿元,添上现金,该公司公允价值285.77亿元,或317.52亿港元,对答每股6.11港元,与现在私有化报价每股6港元相若。

此外,柏文喜认为,SOHO中国私有化另一个因为就是对不息从事中国的商用物业的开发和运营异国充沛的信念,比较看淡后市,而私有化走动也是为了更添便于销售核心物业以套现离场。

不息以来,潘石屹都公开外示中国租金回报率偏矮。其曾算过一笔账,美国办公楼租金回报率挨近4%,纽约甚至达到5%——6%,而在中国,即使是北京如许的一线城市,租金回报率不及3%,但银走贷款的资金成本最矮也超过4%。

“这意味着全年的物业经营依旧会折本2%。”

潘石屹是生意人,折本的买卖自然不会做。

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暗石进场

这句话对“PE之王”暗石同样适用。

美国暗石基金是全球最大的房地产私募基金。按照暗石集团2019年财报表现,成功案例管理资产周围(AUM)达 5711亿美元,与上年相比添长 23%,历史首次突破 5000亿美元大关,被称为是全球最大房东。

一方面,腹地商业地产商在退守,如潘石屹,另一方面,外资却在择机进场,如暗石。

实际上,外资对中国的大宗交易市场炎度却很高,尤其是上海和北京。第一宁靖戴维斯发布的《2020年中国房地产市场展看》通知中表现,2019年,全国大宗交易总成交额为人民币3,170亿元,同比消极13%。其中,一线城市大宗交易总成交额占全国比重达71%。来自境外资金收购占比超过40%,同为近五年来最高。

一位投资机构大中华区负责人认为,从全球资产配置的角度来看,境外投资者在中国在资产配置比例远大是偏矮的,考虑到中国的经济周围,境外投资者必要增补中国资产的投资。“由于全球和中国经济不确定性增补,添上货币起伏性的题目,投资市场现在偏向于买房。境外投资者期待行使资本上风获取优质商业项现在。与前几年迥异的是,吾们看到现在在中国的境外投资者更看重项现在中永远的添长潜力,而非短期的升值。”其外示。

暗石与SOHO中国相关在一首,这并非第一次。

2019年10月,有新闻传出,SOHO中国计划起码销售其北京、上海9栋写字楼中的8栋,这8栋优质资产也被外界称为“八大金刚”,交易价格能够高达80亿美元(约624亿港元)。彼时SOHO中国正向湮没买家商谈,首批销售项现在价值高达30亿美元。而这个湮没买家正是暗石集团。

潘石屹与暗石的缘分能够要追溯到更早。

2018年4月,时任SOHO中国实走董事及总裁的阎岩添入暗石,担任亚洲房地产团队常务董事。阎岩在SOHO中国任职了22年,不论是对潘石屹依旧对SOHO中国都很熟识。

此次暗石拟对SOHO中国私有化挑出要约,表明其对中国房地产市场,尤其是写字楼市场较为看益。

“此类议和或是在去年就最先了,但是现在依旧清晰议和的进程,也表明相通收购的信念依旧很坚定的。这或和写字楼市场的发展等相关。去年最先全国写字楼市场比较疲柔,客不都雅上也会压矮片面写字楼的产品价格,这或也是暗石收购的一个重要逻辑。”厉跃进外示。

相比SOHO中国的资产,暗石更情愿收购其股权。柏文喜认为,收购股票比收购资产更划算。

“由于SOHO中国的核心资产在中国,而中国的商用物业的估值远大处于高位,租金利润清淡矮于同期银走贷款利率程度,而股票价格是由公司运营现金流、利润和公司前景决定的,所以股票价格相对而言是比较矮,收购股票要比收购物业划算得众。”柏文喜称。

此外,新闻还传出,如若交易成功,暗石将接管SOHO中国的债务。

据SOHO中国2019年中期通知表现,通知期内,其债务周围为326亿元,若将股权收购和债务周围相符计首来,暗石此次收购总代价或将超过600亿元。

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境外投资屡次

现在,对于此事件,SOHO中国官方已不再过众注释,称“总共以公告为主”。

固然交易还未尘埃落定,但若此次交易成功,则潘石屹基本告别中国房地产。

“即使SOHO中国成功私有化,也意外等于潘石屹将彻底告别房地产走业,而取决于市场机会。”柏文喜外示,倘若有正当机会,潘石屹套现之后能够死灰复然,只不过战场能够在境外。

就在潘石屹不息甩卖腹地资产的同时,其在海外最先浓密注册公司。企查查表现,从2019年12月18日至2020年1月14日,潘石屹一个月内注册了7家公司,且公司股东均为注册在境外的公司,注册资本从150万元至2亿元不等。

其实,潘石屹在海外投资并不稀奇,其永远炎衷于购置海外物业。2011年最先,潘氏夫妇议定家族信托投资了大量海外资产,先是斥资7亿美元买下纽约曼哈顿广场旁的港务局远程巴士站办公大楼,后又消耗6亿美元收购曼哈顿公园大道广场的49%股权,接着耗资7亿美元说相符巴西财团收购美国通用汽车大厦40%的股权。

此外,潘石屹长子潘瑞也在英国成立Estates房地产公司(欧房集团),投资了众个大型地产项现在,其中包括首个由华人主导的英国公寓品牌UNINN。

故事终于到了尾声,但也许对潘石屹而言,腹地房地产生涯的谢幕能够是另一片天地的最先。

(此文刊于中国房地产报3月16日07版 义务编辑 李红梅)

流程编辑:曹冉京

审读:戴士潮

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posted @ 20-03-19 03:36  作者:admin  阅读量:

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